강화𐤟옹진군 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취

인 천 광 역 시

강화𐤟옹진군 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취

의안 번호	464		제출일자 : 2023. 8. 제 출 자 : 인천광역시장

1. 제안 이유

○ 강화𐤟옹진군 비시가화지역* 내 무질서한 개발이 우려되는 지역을 대상으로 성장관리계획구역을 지정하여 난개발을 방지하고 계획적 개발을 유도하는 등 개발행위의 체계적인 관리방안을 마련함

＊ 비시가화지역: 「국토계획법」 제36조에 따른 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 개정*에 대비하여 성장관리계획을 통하여 계획관리지역 내 주거와 공장ㆍ제조업소 등 입지를 계획적으로 관리함

＊「국토계획법」시행령 [별표20] (계획관리지역 안에서 건축할 수 없는 건축물) 라목(제조업소), 자목(공장): 성장관리계획구역 내 설치하는 경우에는 신설 가능(적용:‘24.1.27.)

2. 주요 내용

가. 성장관리계획구역

1) 개요

○ 위치

- 강화군: 강화읍, 교동면, 양사면, 하점면, 송해면, 내가면, 선원면, 불은면, 양도면, 화도면, 길상면, 삼산면, 서도면 일원

- 옹진군: 대청면, 백령면, 연평면, 덕적면, 북도면, 영흥면 , 자월면 일원

○ 면적: 104,590,138㎡ (강화: 75,267,038㎡, 옹진: 29,323,100㎡)

2) 성장관리계획구역 설정 기준·절차(5단계)

여건 분석	→	개발행위허가 분석	→	용도지역 검토	→	개발가능지 분석	→	성장관리계획구역 설정
ㆍ인구 ㆍ토지이용 등		ㆍ최근 10년간 개발행위 현황		ㆍ유보용도 ㆍ보전용도		ㆍ개발가능지도출 (기개발지, 개발불능, 개발억제지 분석)		ㆍ구역경계 설정 ㆍ 경계 정형화

나. 성장관리계획

1) 성장관리계획 유형 구분

유 형		구분기준	면적(㎡)
			강화군	옹진군
합 계			104,590,138
			75,267,038	29,323,100
일반형		∙ 구역 내 동일 건축물 용도가 집적되지 않은 지역	15,157,548	12,628,770
유도형	주거형	∙ 주거용도 밀집 지역	51,897,973	8,084,710
	관광형	∙ 근린생활시설 밀집지역(주요 관광지, 해변가 등)	8,211,517	8,609,620

2) 유형별 건축물 용도

유 형	구 분	건축물 용도
일반형	허용용도	∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」및「인천광역시 도시계획 조례」에 따른 당해 용도지역별 허용용도
	불허용도	∙ 허용용도 외 용도
주거형	권장용도	∙ 단독주택(다중주택 제외) ∙ 공동주택 중 연립주택 및 다세대 주택
	허용용도	∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」및“인천광역시 도시계획 조례”에 따른 당해 용도지역별 허용용도 중 성장관리계획 건축물 용도계획 불허용도 외 용도
	불허용도	∙ 문화시설 중 공연장𐤟관람장𐤟집회장 ∙ 의료시설 중 정신병원, 격리병원 ∙ 공장 ∙ 창고시설(농𐤟임𐤟축𐤟수산업용 제외) ∙ 위험물저장 및 처리시설(주유소, 액화석유가스 충전소𐤟판매소𐤟저장소 (기계식 세차설비 포함)도로류 판매소 제외) ∙ 자동차관련시설(주차장, 세차장, 검사장, 운전학원 및 정비학원, 전기자동차 충전소로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 제외) ∙ 동물 및 식물관련시설(화초 및 분재 등의 온실 제외) ∙ 자원순환 관련 시설(하수 등 처리시설) ∙ 묘지관련시설 ∙ 장례시설 ∙ 관련법령 및 조례에 따른 당해 용도지역별 건축용도 중 불허용도
관광형	권장용도	∙ 제1종근린생활시설 ∙ 문화 및 집회시설 ∙ 제2종근린생활시설(옥외골프연습장, 고시원, 단란주점, 안마시술소 제외) ∙ 판매시설(단, 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상의 판매시설은 도로 폭8m 이상 도로에 접한 경우에 한함) ∙ 의료시설 중 병원 ∙ 교육연구시설 ∙ 관광휴게시설
	허용용도	∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」및「인천광역시 도시계획 조례」에 따른 당해 용도지역별 허용용도 중 성장관리계획 건축물 용도계획 불허용도 외 용도
	불허용도	∙ 의료시설 중 정신병원, 격리병원 ∙ 위험물저장 및 처리시설(주유소, 액화석유가스충전소𐤟판매소𐤟저장소(기계식 세차설비 포함) 도료류 판매소 제외) ∙ 자동차 관련 시설 중 폐차장 ∙ 동물 및 식물관련시설(화초 및 분재 등의 온실 제외) ∙ 자원순환관련시설(하수 등 처리시설) ∙ 묘지 관련 시설 ∙ 장례시설 ∙ 공장 ∙ 관련법령 및 조례에 따른 당해 용도지역별 건축용도 중 불허용도

3) 인센티브

가) 성장관리구역 내 도시계획위원회 심의 면제(필요시 도시계획위원회 자문 실시)

나) 건폐율 및 용적률 완화

구 분	건폐율(%)		용적률(%)
	기 준	상 한	기 준	상 한
계획관리지역	40	50	100	125
자연녹지지역	20	30	80	100

<건페율 ․ 용적률 완화내용>

구분	항 목			완화율(%)		비고
				건폐율	용적률
기반시설 계획	권장	법정도로 연접 개발 시	도로폭 4m이상	3%	9%(계획관리) 6%(자연녹지)	상한범위 (건폐율 5%) (용적률 계획관리 : 15%, 자연녹지 : 10%)
			도로폭 5m이상	4%	12%(계획관리) 8%(자연녹지)
			도로폭 6m이상	5%	15%(계획관리) 10%(자연녹지)
	권장	법적기준 이상 진입도로 확폭 시	폭1m이상	2%	6%(계획관리) 4%(자연녹지)
			폭2m이상	4%	12%(계획관리) 8%(자연녹지)
	의무	폭 4m 미만 현황도로에 연접 개발 시 최소 4m 이상 확폭		기준건폐율(용적률)× (기반시설면적/대지면적)×α
	권장	주민공동시설 조성		기준건폐율(용적률)× (주민공동시설면적/대지면적)×α
건축물 및 환경관리 계획	권장	공동개발		1%	2%	상한범위 (건폐율: 5% 용적률: 10%)
	권장	건축물의 용도계획		2%	5%
	권장	건축물 형태		1%	2%
	권장	주차시설 추가 확보		1%	2%
	의무	환경관리계획에 관한 사항		1%	5%
	의무	경관계획에 관한 사항 ※ 대지내 조경 제외		1%	5%
	권장	대지 내 조경		1%	2%

※ 계수 α: 건폐율(계획관리/자연녹지): 2.5 / 5, 용적률(계획관리/자연녹지): 3 / 2.5

다. 항목별 상세

1) 기반시설 계획에 관한 사항

가) 도로 조성

	폭 4m 이상의 법정도로에 접하여 개발 행위 유도(권장 사항)
	진입도로 설치 시 법적기준* 이상의 도로 확폭 유도(권장 사항) ＊「인천광역시도시계획조례」,「개발행위허가운영지침」등 개발규모에 따른 진입도로 폭 규정
	4m 미만 현황도로에 연접하여 개발할 경우 개발부지 내 연접구간은 최소폭 4m 확보(의무 사항) ※ 도로중심선 기준 2m

나) 주민공동시설 조성

○ (권장) 공공성 증진을 위해 대지 내 일부 공간에 주민공동시설* 조성

＊ 주민공동시설: 포켓쉼터, 주민운동시설, 어린이놀이터 등

- 공개공지 조성 시 최소 30㎡ 규모 이상을 확보하고 「건축법」제43조에 따른 설치 기준 준수

2) 건축물 용도계획에 관한 사항

가) 공동개발

○ (권장) 구역 내 도로개설에 따라 발생하는 과소필지는 공동개발 유도

-「강화군 건축 조례」제31조, 「옹진군 건축 조례」제28조의 과소필지 기준 준수

나) 건축물의 용도계획

○ (권장) 유형별(주거형, 관광형) 목적에 맞는 건축물 용도 권장

다) 관계법령에 따른 허용용도이더라도 성장관리계획에서 불허하는 용도 설치 불가. 단, 기존 건축물의 증축·개축 또는 대수선 가능

3) 건축물 배치․형태에 관한 사항

가) 건축물의 형태

○ (권장) 500㎡ 미만의 건축행위 시 「인천시 녹색건축물 설계기준(라군)」 적용 유도

나) 주차시설 확보

○ (권장) 법정주차대수 또는 교통영향평가 주차대수 중 많은 주차대수 기준으로 10% 이상(소수점 올림, 최소 1대 이상) 확보 원칙

4) 환경관리계획에 관한 사항

○ (의무) 성장관리계획구역 내 개발행위허가 시 입지기준은 조례에 따라 표고, 경사 및 입목축적 등 기준에 부합해야 함

○ (의무) 토지의 형질변경이 수반되는 개발 시 다음 각 호의 기준을 준수하여야함

- 옹벽구조물 설치 시 수직높이 3m마다 폭 2m이상의 소단을 만들고 2단을 초과하지 않도록 함

- 건축물과 옹벽구조물은 2.5m이상 이격거리를 확보하여야 함

- 보강토 옹벽 및 그리드 상단에는 건축물 설치를 불가함

○ (의무) 기타 주변 환경에 영향을 미칠 우려가 있는 건축물 또는 공작물 설치 시 도시계획위원회 자문을 거쳐 환경저감대책을 수립

5) 경관계획에 관한 사항

○ (의무) 주변 산림‧구릉지의 자연 경사를 최대한 고려하여 지형에 순응하도록 건축물 배치 [붙임3]참조

○ (의무) 진입도로 및 내부도로의 경사율은 15% 이하로 함

○ (의무) 구릉 지형을 활용한 다양한 주거형태의 개발 유도 등

○ (권장) 조경 조성은 도로를 제외한 대지면적 5% 이상 확보를 권장

3. 추진 경위

○ 2022. 4.: 강화𐤟옹진 성장관리계획 수립용역 착수

○ 2022.11 ~ 12.: 성장관리계획구역 및 계획안 실무 협의

○ 2023. 3. ~ 5.: 현장 조사(강화군 및 옹진군)

○ 2023. 6.: 성장관리구역 및 계획(안) 입안

○ 2023. 7.: 관련부서 협의 및 주민공람 완료

4. 주민 의견청취 및 관계기관(부서) 협의

○ 관계기관(부서) 협의: 9개 기관(부서) 협의

- 관계기간(부서) 의견 총 4건 (반영 2건, 미반영 2건)  [붙임4]참조

○ 주민 공고·열람: 2023. 7. 10. ~ 7. 24. (2주간)

- 주민 공고·열람의견: 총 12건 (반영 8건, 미반영 4건)  [붙임5]참조

5. 향후 계획

○ 2023.10.: 市 도시계획위원회 심의

○ 2023.11.: 강화𐤟옹진군 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획 수립 고시

붙임  1. 위치도 1부

2. 성장관리계획구역 유형 구분도 1부

3. 환경 및 경관관리계획 세부도 1부

4. 관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획 1부.

5. 주민공람 의견 및 조치계획 1부.  끝.

【붙임 1】

위치도

○ 위치도

【붙임 2】

성장관리계획구역 유형 구분도

○ 강화군

○ 옹진군

【붙임 3】

환경 및 경관관리계획 세부도

○ 옹벽 등 구조물 및 절토사면 안정대책

옹벽 등 구조물 및 절토사면 안전대책 (예시)
현 비탈면(옹벽)설치 기준 (산지관리법 시행규칙 [별표 1의3])		성장관리계획 비탈면(옹벽) 설치(예시)

○ 산림 연접부 지형순응형 개발 예시

지형순응형 건축물 배치
지형을 고려하지 않은 배치로 인한 차폐 및 돌출경관 형성		지형순응형 배치를 통해 조화로운 경관 형성

○ 옹벽 등 구조물에 대한 녹화방안 예시

사선형 단면 + 사면녹화	다단형 단면 + 식재	직선형 단면 + 식생블록

- 옹벽 설치 시 입면녹화나 전면 식재대 조성을 통한 차폐 유도

- 옹벽(소단부) 관목 식재 / (하단부)경계로부터 0.5m 이내 공간 관목 등 식재

- 개발자(건축주)는 옹벽 소단부(폭 2m)조성 시 식재 관목을 준공 후에도 지속적 관리

【붙임 4】

관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획

□ 관계기간(부서) 협의일자: 2023. 7. 10.∼ 7. 26.

□ 관계기간(부서) 협의결과: 총 4건 (반영 2건, 미반영 2건)

□ 제출의견 및 조치계획

구 분	합계	반영	미반영	비 고
건수	4	2	2

기 관	부 서 명	협의의견	조치계획	반영여부
인천시	건축과	∘의견없음	-	-
강화군청	도시개발과	∘의견없음	-	-
	도로과	∘의견없음	-	-
	건축허가과	∘의견없음	-	-
	문화관광과	∘의견없음	-	-
	해양수산과	∘내가면 외포리 763-79 일원 성장관리계획구역 지정을 요청하였으나 현재 도시관리계획(용도지역)결정(변경) 진행 중으로 성장관리계획구역 제외로 협의 완료	∘성장관리계획구역 지정 당시 계획관리지역과 자연녹지지역 외 타용도지역은제외대상이며 대상지는 용도지역 변경 절차가 진행 중이므로 금회 성장관리계획구역에서 제외됨. 필요시 용도지역 변경 이후 추후 강화군에서 성장관리계획 변경을 통해 관리유도하겠음	반영
옹진군청	도서개발과	∘도계위 자문 대상 기준 관련 성장관리계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위는 도시계획위원회 심의를 거치지 않도록 하고 있으나, 성장관리계획 시행지침에서 정하고 있는 자문의 구분(기준)이 모호하여 실제 개발행위허가 시 자문을 의뢰하는 경우가 많이 발생할 것으로 예상되므로 자문 대상 기준(규모)에 대한 보완 검토 필요	∘성장관리계획구역 내 자문대상은 아래에 따라 자문을 받도록 하였으며 개발행위 위치에 따른 규모, 지형여건, 주변환경, 민원발생 우려 등이 다르기 때문에 정량적 기준을 제시하기는 어려움 ※① 의무사항에 대한 적용이 불합리하거나 판단이 어려운 경우 ② 기반시설이 부족하거나 주변피해 및 집단 민원이 발생이 예상되는 경우 ③국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제1항 용도지역별 개발행위허가의 규모이상 ④인천광역시 도시계획 조례 28조에 따른 일정규모 이상의 개발행위 ⑤허가권자가 도시계획위원회 자문이 필요하다고 판단하는 경우	미반영
		∘도계위 자문안건 처리 관련 현재 국토계획법과 인천시 도시계획조례에 따라 개발행위허가 등에 관한 사항을 심의와 자문의 형태로 처리하고 있으며, 자문에 대해서도 법적자문(원안동의, 수정동의 등)과 비법적자문(위원회 의견만 제시)의 형태로 구분하여 처리하고 있는데, 성장관리계획 시행지침에 따른 자문의 경우 어떤 방식으로 처리해야 하는지 여부 ※ 법적자문의 형태로 자문하는 경우 심의와 동일한 절차로 진행되어 건축주 입장에서는 간소화 및 비용 절감효과를 기대하기 어려움	∘자문대상의 개발행위 건별 경·중을 판단하기 어려움에 따라 개발행위허가 시 개발행위허가권자가 판단하여 적용하여야 함	미반영
		∘성장관리계획 KLIP등재 관련 - KLIP 등재를 위한 SHP파일의 매칭조서(엑셀파일) 재검토 필요(대청리만 작성)	∘KLIP 등재 시 양식에 맞게 SHP 및 조서 등 작성하여 변경사항을 반영하여 고시 후에 등재하겠음	반영
	건설과	∘의견없음	-	-
	건축과	∘의견없음	-	-
	관광문화 진흥과	∘의견없음	-	-

【붙임 5】

주민공람 의견 및 조치계획

□ 주민공람 일자 : 2023. 7. 10.∼ 7. 24. (2주간)

□ 주민공람 결과 : 총 12건(반영 8건, 미반영 4건)

□ 주민의견 및 조치계획

구 분	합계	반영	미반영	비 고
건수	12	8	4

열람장소	열람인	주민의견(요약)	조치계획	반영여부
인천시 도시계획과	전○호	∘(가칭)강화 국화 도시개발사업구역과 성장관리계획구역이 저촉하지 않도록 적극 협조 요청 ※ 사업구역 위치: 강화군 강화읍 국화리 43 일원	∘성장관리계획 수립지침 운영에 관한 사항에 따라 성장관리계획구역 내에서 지구단위계획구역 또는 타법에 따른 개발구역으로 지정되는 지역은 성장관리계획구역에서 해제 된 것으로 봄	미반영
	차○윤	∘(요약서p35.) ‘원인자부담’방식 도로설치→개발부담금 등을 통해 공공재원 투입 필요	∘진입도로는 조례·지침에 따라 개발행위허가자가 개설하여야 함에 따라 공공재의 투입은 불가, 그 외 의무사항 및 권장사항은 인센티브를 적용토록 하고 있음	미반영
		∘(요약서p42.) 관광형에 불허용도 “동·식물 관련 시설” 중 동물테마파크 등 관광 관련 동·식물 시설 허용 필요.	∘동물테마파크(동ㆍ식물원 포함)는 건축법시행령 [별표1] 21. 동물 및 식물 관련시설에 해당하는 건축물이 아니므로 성장관리계획구역 지정 여부와 관련없는 사항임	미반영
		∘(요약서p48.) 옹벽 등 구조물 및 절도사면 안정대책 관련 현행 5m+소단 1m를 3m+소단 2m로 강화하는데, 소단은 현행 5m인 경우도 1m이므로 3m+소단 1m로 하는 것이 개인 토지활용에 적합할 것으로 판단됨.	∘소단 2m적용에 따라 개인토지 활용이 일부 제한적이나, 소단 2m 확보는 산마루측구 설치를 통한 재해예방, 관목 식재에 따른 경관 개선 등을 목적으로 기준을 강화한 사항으로 성장관리계획구역 내 환경 및 경관개선을 위해 부득이 소단 2m를 유지하도록 함	미반영
옹진군 도서개발과	이○석	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 252-1 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	박○훈	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 253 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	박○훈	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 271~274 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	정○숙	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 263-10 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	이○호	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 269-1 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	김○진	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 263-5 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	조○현	∘주거형→관광형 변경 요청(북도면 모도리 267-1 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 유형변경(주거형→관광형)토록하겠음	반영
	노○희	∘관광형으로 지정 요청 (북도면 모도리 263-7 일원)	∘사업계획 등을 고려하여 계획관리지역 내 성장관리계획구역으로 편입토록 하겠음	반영